PPJB KINI BISA DICATATKAN! BACA ATURANNYA BIAR PAHAM

 

Seperti yang kita ketahui, PPJB merupakan salah satu opsi yang dapat digunakan sebelum dibuatnya Akta Jual Beli. Tapi meskipun tau singkatan dari PPJB, apa sih sebenarnya kepanjangan dari PPJB?

PPJB merupakan singkatan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli. PPJB merupakan salah satu istilah yang lazim digunakan dalam jual beli, khususnya jual beli tanah dan bangunan. Meskipun dapat digunakan sebagai opsi sebelum dilakukannya akta jual beli, pengaturan mengenai PPJB tidak diatur secara spesifik dalam Undang-Undang tersendiri.

Sumber hukum mengenai PPJB dapat kita amati dari berbagai aturan, diantaranya Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9 Tahun 1995 yang mengatur 12 pokok  isi dari PPJB (yang Sebagian besar ditujukan bagi pengembang). Selain itu, lampiran SEMA 4/2016 pada halaman 5 yang menyatakan bahwa

“Peralihan hak atas tanah berdasarkan PPJB secara hukum dapat terjadi apabila pembeli telah membayar lunas harga tanah dan menguasai obyek jual beli dengan iktikad baik.”

FUNGSI DAN KEGUNAAN PPJB

Fungsi dan kegunaan PPJB memang masih menjadi pertanyaan bagi sederet pihak. Misalnya saja pertanyaan mengenai mengapa harus dibuat PPJB jika nantinya bisa langsung dibuat AJB ? nah, dengan pertanyaan tersebut, salah satu fungsi dari PPJB adalah memberikan bukti tertulis berkenaan dengan alasan AJB tidak dapat langsung dilaksanakan.

Contoh paling riil adalah karena sertifikat tanah masih diproses lain seperti konversi letter ke sertifikat atau pemecahan yang memerlukan waktu tidak sebentar di kantor badan pertanahan nasional atau pembayaran belum dilunasi seluruhnya. Alasan-alasan tersebut menjadi dasar kuat dibuatnya PPJB karena AJB tidak dapat segera dilaksanakan sehingga dapat menjadi bukti kuat bagi para pihak pembuatnya. Dengan bunyi lampiran SEMA tersebut, dapat dikatakan bahwa PPJB juga merupakan bukti adanya peralihan hak atas tanah.

Nah, kabar baik bagi para pihak yang tidak dapat segera melaksanakan AJB, Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 16/2021 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3/1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24/1997 Tentang Pendaftaran Tanah mengatur bahwa kini PPJB dapat dicatatkan dalam sertifikat.

Menurut pasal 127 A, PPAT – selaku pejabat yang berkaitan langsung dengan tanah, apabila membuat akta berdasarkan PPJB haruslah meneliti kelengkapan dokumen dan menerapkan asas kehati-hatian untuk mengurangi konflik di bidang pertanahan.

Bagi pembuat perjanjian itu sendiri, diatur dalam Pasal 127 B ayat 1 bahwa Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian sewa atas tanah terdaftar ke Kantor Pertanahan. Pencatatan tersebut dilaksanakan berdasarkan adanya akta notariil yang nantinya dalam sertifikat dengan keterangan sebagai berikut :

1. “Hak Atas Tanah/Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ini merupakan objek Perjanjian Pengikatan Jual Beli antara Pemegang Hak dengan ………… sesuai dengan Akta Perjanjian Jual Beli Nomor ….. tanggal …. yang dibuat oleh ……., Notaris di …..”;
2. “Hak Atas Tanah/Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ini merupakan objek Perjanjian Perjanjian Sewa antara Pemegang Hak dengan ………… sesuai dengan Akta Perjanjian Sewa Nomor ….. tanggal …. yang dibuat oleh ……., Notaris di …..”

PROSEDUR PENCATATAN PPJB

Bagaimana tata cara pencatatannya ? Begini prosedurnya!

• Permohonan diajukan oleh pihak yang berkepentingan dengan melampirkan syarat-syarat sebagai berikut :

1. Salinan akta PPJB dan identitas para pihak; dan
2. Membawa asli Sertipikat Hak Atas Tanah / Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun untuk pencatatannya;

• Permohonan pencatatan PPJB tsb nantinya dapat dihapus dengan permohonan penghapusan catatan oleh pemohon pencatatan;
• Setelah dilakukan penghapusan, maka pada halaman sebab perubahan dirubah kalimat:

1. “Pencatatan Hak Atas Tanah/Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ini sebagai objek Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Akta Perjanjian Jual Beli Nomor ….. tanggal …. yang dibuat oleh ……., Notaris di ….., hapus”;
2. “Pencatatan Hak Atas Tanah/Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ini sebagai objek Perjanjian Perjanjian Sewa dengan Akta Perjanjian Sewa Nomor ….. tanggal …. yang dibuat oleh ……., Notaris di ….., hapus”.

Apa konsekwensi pencatatan PPJB dalam sertifikat tersebut?

Pada pasal selanjutnya diatur bahwa, dalam hal terdapat catatan mengenai PPJB dalam sertifikat, maka kepemilikan atas sertifikat tidak dapat dilakukan peralihan hak selain kepada pihak yang tercantum dalam perjanjian”.

Meskipun kebolehan pencatatan PPJB telah diatur dalam Peraturan Menteri Agraria, prakteknya di beberapa BPN masih langka kasus pencatatan dan belum diaturnya teknis serta syarat khusus yang berlaku untuk pencatatannya. Kita tunggu kabar baiknya saja ya rekan-rekan!

Kontributor : Latifa Mustafida