CARA PENGHITUNGAN PAJAK AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA (APHB)

Akta Pembagian Hak Bersama yang merupakan kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang diberikan dalam aturan Undang-Undang seringkali disingkat dengan APHB. Pengertian APHB sebagaimana dalam blangko APBH yang dikeluarkan oleh Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional adalah akta yang dipergunakan untuk memisahkan satu atau beberapa bidang tanah milik bersama untuk menjadi milik beberapa pihak saja atau menjadi milik masing-masing individual.

Kewenangan PPAT untuk membuat Akta APHB memiliki dua bentuk, yang pertama PPAT boleh membuat akta yang obyeknya terletak dalam satu wilayah kerja dan atau salah satu obyek dari beberapa obyek APHB terdapat di wilayah kerja PPAT tersebut. Kewenangan ini diberikan di dalam PP Nomor 24 Tahun 2016.  Contoh mudahnya,

“Tuan A, B, C dan D memiliki 4 bidang tanah yang terletak di Sleman, Jakarta, Palembang, dan Pontianak. Masing-masing dari penghadap ingin mengatasnamakan kepemilikan tanah menjadi atas nama masing-masing yang sebelumnya merupakan warisan dari ayahnya. Karena ke-empat obyek tersebut salah satunya berada di Sleman, maka PPAT Sleman diperbolehkan untuk membuat akta tersebut. Begitu pula dengan PPAT Jakarta, Palembang, dan Pontianak sepanjang ke-empat pihak sebagai pihak yang namanya ada dalam sertifikat menghadap langsung ke PPAT. “

Secara umum, Akta Pembagian Hak Bersama dapat disimpulkan bertujuan untuk mengurangi kepemilikan dan atau membagi kepemilikan yang awalnya dimiliki oleh banyak orang akibat Pewarisan atau sebab hukum lain (misal: Perkawinan atau Perseroan). Peristiwa hukum lain kepemilikan tersebut dalam hukum disebut Gebonden Mede Eigendom dan Vrij Mede Eigendom. Perbedaan keduanya secara singkat adalah, istilah Gebonden Mede Eigendom berati hak atas tanah milik tersebut tidak dapat berdiri sendiri dan pemiliknya tidak dapat bertindak sendiri-sendiri. Sedangkan istilah vrij Mede Eigendom berarti tiap pemilik memiliki bagian yang masing-masing berdiri sendiri yang tidak dapat dialihkan.

Hukum yang mendasari APHB adalah sebagai berikut:

a.       Pasal 111 Ayat 3, Ayat 4 dan Ayat 5 PMA/KBPN (Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertahanan Nasional) Nomor 3 Tahun 1997;

b.      Pasal 51 PP Nomor 24 Tahun 1997 (1);

c.        Pasal 111 Ayat 4 PMA/KBPN Nomor 3 Tahun 1997, pembuatan APHB dibuat oleh PPAT apabila di terjadi pembagian hak.

Lantas bagaimana cara penghitungan pajak-pajak yang timbul dalam APHB ? tarif yang digunakan dalam pajak Pph bagi APHB adalah 2.5 % dikalikan NPOP (Nilai Pajak Objek Pajak atau nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan harga pasar), sedangkan nilai BPHTB 5% x NPOPKP (NPOP – NPOPTKP)tiap daerah memiliki jumlah NPOPTKP yang berbeda (Yogyakarta Rp 60.000.000,- ). Mari kita hitung melalui contoh berikut:

a.       A, B, C dan D merupakan ahli waris dari Tuan S. Tuan S meninggalkan warisan berupa 4 bidang tanah yang terletak di Kota Yogyakarta, Gunung Kidul, Bantul dan Sleman. Para ahli waris bersepakat untuk membaginya dengan adil dan rata, masing-masing mendapatkan 1 hak atas tanah. Agar memudahkan penghitungan, seluruh tanahnya memiliki NJOP yang sama yakni setiap tanah NJOPnya adalah Rp 250.000.000,- (duaratus limapuluh juta rupiah);

b.      Maka hasil hitungan menjadi sebagai berikut (asumsi penghitungan satu obyek tanah):

Untuk melihat cara penghitungan lain APHB 1 sertifikat dengan nama bersama, cek artikel ini Cara mudah menghitung aphb sertifikat nama bersama . Semoga bermanfaat!

Oleh : Latifa Mustafida, SH, M.Kn