CARA MUDAH MENGHITUNG PAJAK APHB

Pertanyaan :

-          Bapak A meninggal dunia memiliki ahli waris 4 orang anak, sertifikat telah selesai proses waris dengan nama bersama ke-4 orang anak. Tanah tersebut berada di daerah kabupaten Sleman dengan nilai pasar tanah Rp 5.000.000,- / meter serta nilai bangunan Rp 1.000.000,-. Luas tanah sebagaimana tersebut adalah 120 M2 dan luas bangunan  70M2. Bagaimana cara penghitungan pajak pembagian hak bersama sertifikat tsb ?

Jawaban :

PENGERTIAN APHB (Akta Pembagian Hak Bersama)

              Penjelasan APHB termuat dalam Pasal 111 (4) PMNA/KBPN 3 / 1997 sbb : “Apabila ahli waris lebih dari 1 orang & belum ada pembagian warisan, maka pendaftaran peralihan haknya dilakukan kepada para ahli waris sebagai pemilikan bersama, & pembagian hak selanjutnya dapat dilakukan sesuai ketentuan Pasal 51 PP 24 / 1997 (Pembagian hak bersama atas tanah / milik atas satuan rumah susun menjadi hak masing-masing pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang berwenang menurut peraturan yang berlaku yang membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut)”

Dari penjelasan di atas, APHB merupakan akta yang dibuat oleh Pejabat yang berwenang, dalam hal ini PPAT untuk membuktikan kesepakatan antara pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama atas hak warisnya.

Misal: Bapak A meninggal dunia memiliki ahli waris 4 orang & sertifikat telah selesai proses waris dengan nama ke-4 orang anak sedangkan belum dilakukan pembagian atas warisan bapak A tersebut. Untuk melakukan pembagiannya dibutuhkan APHB yang memuat kesepakatan mengenai bagaimana waris akan dan hendak dibagi.

KEGUNAAN APHB

APHB bertujuan untuk mengurangi kepemilikan / membagi kepemilikan yang awalnya dimiliki beberapa orang akibat pewarisan atau sebab hukum lain (misal: pembelian patungan). Dalam APHB terjadi  Gebonden Mede Eigendom atau pemilikan bersama yang terikat (seperti dalam kasus harta bersama) & Vrij Mede Eigendom atau pemilikan bersama yang bebas (seperti apabila 2 orang membeli tanah secara bersama-sama).

CARA MUDAH MENGHITUNG PAJAK APHB

Rumus BPHTB APHB, yakni :

 

 

Rumus Pph  APHB, yakni :

 

 

Keterangan :

a.       NPOPKP (Nilai Pajak Objek Pajak Kena Pajak merupakan hasil dari NPOP dikurangi NPOPTKP yang besarannya berbeda tiap daerah);

b.       NPOP (Nilai Pajak Objek Pajak) adalah besaran nilai/harga objek pajak yang dipergunakan sebagai dasar pengenaan pajak;

c.        NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak), ditetapkan paling rendah Rp 60 juta (UU 28/2009);

d.       Dalam APHB dibutuhkan angka pembagi untuk mendapatkan NPOP. Angka pembagi APHB diperoleh dari 2 komponen yakni :

-          Angka Pembilang adalah pihak yang mengalihkan/tidak menerima bagian,

-          Angka penyebut adalah jumlah pihak dalam sertifikat.

-          Sehingga, angka pembagi di atas adalah “2/4 (2 jumlah pihak yang tidak menerima, 4 adalah nama pemilik awal)”.

e.       Tarif BPHTB APHB 5% (Pasal 88 UU 28/2009) & Tarif PPh APHB ditetapkan 2,5 %

Penyelesaian :

NJOP APHB	Tanah            170 x 10 jt = 170 jt Bangunan     70 X 2          = 140 jt                         Total Nilai   = 310 jt
NPOP dalam APHB	NPOP (NJOP X angka pembagi dalam APHB) NPOP ( 310 jt x 2/4) NPOP (155.000.000)
Pph APHB	2.5% x NPOP  2.5% X (155.000.000,- x 2/4) Pph (Rp 3.875.000)
BPHTB APHB	5% x NPOPKP (NPOP – NPOPTKP) 5% X Rp (155.000.000, - Rp 60.000.000,-)  BPHTB (Rp 4.750.000)

Dasar Hukum APHB :

a.       Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertahanan Nasional 3/1997;

b.       Peraturan Pemerintah 24/1997 tentang Pendaftaran hak atas tanah;

c.        Undang-Undang 28/2009 tentang Pajak Daerah & Retribusi Daerah.

Untuk melihat cara lain penghitungan, cek di artikel ini Cara menghitung aphb beberapa sertifikat bersama   Semoga bermanfaat! 

Baca juga cara penghitungan pajak waris disini Cara menghitung pajak waris sleman