PERBEDAAN PPJB DAN AJB

Jual beli menurut terminologi adalah menukar barang dengan barang atau barang dengan uang yang pada intinya adalah melepaskan  hak kepemilikan yang dipunyainya kepada pihak lain atas dasar saling merelakan. Contoh paling riil dalam kasus ini adalah mengenai jual beli tanah, rumah, ruko, atau properti lain. Dalam proses tersebut, masyarakat mengenali beberapa istilah dasar hukum jual beli diantaranya Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) dan Akta Jual Beli (AJB).

Apa sih pengertiannya? Apa saja perbedaannya dan sejauh mana fungsinya ? untuk lebih tahu, yuk baca di artikel ini lebih lanjut!

1.     Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

PPJB merupakan singkatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli. PPJB adalah salah satu istilah yang lazim digunakan dalam jual beli, khususnya jual beli yang melibatkan tanah & bangunan. PPJB dapat digunakan sebagai opsi sebelum dilakukannya akta jual beli (AJB) dengan alasan khusus, misalnya saja pembeli belum memiliki uang untuk pembayaran pajak, sertifikat atas obyek tanah sedang dijaminkan, atau alasan lain yang dapat dibuat bawah tangan atau di hadapan Notaris. 

Dasar hukum PPJB dapat kita lihat salah satunya pada lampiran SEMA 4/2016 pada halaman 5 yang menyatakan bahwa, “Peralihan hak atas tanah berdasarkan PPJB secara hukum dapat terjadi apabila pembeli telah membayar lunas harga tanah dan menguasai obyek jual beli dengan iktikad baik.”

Inilah mengapa banyak pihak yang menganggap bahwa PPJB saja sudah cukup sebagai dasar hukum jual beli, padahal SALAH BESAR ya rekan-rekan! PPJB dapat digunakan sebagai alat bukti telah dilakukan jual beli, namun bukan sebagai dasar hukum telah terjadinya peralihan di Badan Pertanahan Nasional. Untuk dapat melakukan peralihan hak atau yang lebih kalian kenal dengan BALIK NAMA, kalian perlu membuat yang Namanya AJB di hadapan PPAT di wilayah obyek tanah.

 

-       JENIS PPJB

Adapun PJB memiliki 2 kategori yaitu PJB bertahap & PJB lunas. PJB bertahap dibuat apabila pembayaran atas proses jual beli dilakukan secara bertahap, sementara PJB lunas dibuat apabila harga jual beli telah dibayarkan secara lunas oleh pembeli kepada penjual. Pada jenis yang ke-2, biasanya untuk memudahkan pembeli, akan sekaligus dibuat kuasa jual sehingga dalam proses AJB penjual tidak perlu hadir lagi.

 

2.     Akta Jual Beli (AJB)

AJB atau singkatan dari Akta Jual Beli tanah merupakan akta khusus yang  merupakan kewenangan dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), bukan Notaris. Akta inilah yang nantinya akan digunakan sebagai dasar hukum peralihan hak atas tanah di Badan Pertanahan Nasional.

Pembuatan AJB diatur dalam Perkaban (Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional) No 08/2012 Tentang Pendaftaran Tanah sehingga PPAT tinggal mengisi dan menggunakan format baku yang telah diatur dan disediakan. Pembuatan AJB dapat dilakukan setelah seluruh pajak-pajak dalam jual beli telah dibayarkan untuk menghindari sanksi hukum yang berlaku ya rekan-rekan!

Yang perlu diketahui adalah, AJB hanya berlaku selama 7 hari setelah dibuat ya! Kalian dapat melakukan balik nama sendiri di Kantor BPN setempat, atau memberikan kuasa kepada PPAT yang telah ditunjuk.

 

 

Nah, itu tadi sekilas mengenai perbedaan PPJB dan AJB yang harus kalian ketahui! Yang paling penting, PPJB tidak dapat digunakan sebagai dasar kepemilikan ya rekan-rekan! Hanya sebagai alat bukti telah terjadinya suatu kesepakatan jual beli.

Semoga artikel ini bermanfaat.

Kontributor : Alfin Nur Rohmatin,  Latifa Mustafida.