KAPAN PAJAK HARUS DIBAYAR DALAM PPJB ?

Oleh : Latifa Mustafida

Pertanyaan :

-          Saya & suami hendak melakukan pembelian tanah beserta bangunan kavling di Yogyakarta, apakah jika membuat PPJB harus dilakukan pembayaran pajak terlebih dahulu ? jenis PPJB yang bagaimana yang harus membayar & berapa nilai pembayarannya ? Terima kasih!

Jawaban :

PPJB merupakan kepanjangan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Perjanjian ini kerap digunakan sebagai opsi apabila Akta Jual Beli belum dapat dilaksanakan pada saat itu juga. Pengertian PPJB dapat kita temukan dalam beberapa peraturan, diantaranya berikut:   

PENGERTIAN PPJB

1.      Lampiran SEMA 4/2016 (hlm 5), “PPJB merupakan peralihan hak atas tanah yang terjadi setelah pembeli  lunas membayar harga tanah & menguasai obyek jual beli dengan iktikad baik.”

2.      PMK 261/2016 Pasal 1 (3), PPJB adalah  : “Kesepakatan jual beli antara para pihak dapat berupa surat PPJB, surat pemesanan  unit, kuitansi pembayaran uang muka / bentuk kesepakatan lainnya antara pihak penjual / bermaksud menjual dengan pihak pembeli / bermaksud membeli tanah & /atau bangunan”.

3.      Pasal 1 (11) PP 12/2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, “PPJB adalah kesepakatan antara pelaku Pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah/satuan rusun yang dapat dilakukan oleh pelaku Pembangunan sebelum Pembangunan untuk Rusun/dalam proses Pembangunan untuk rumah Tunggal & rumah deret yang dibuat di hadapan Notaris”.

KAPAN TERHUTANGNYA PAJAK DALAM PPJB ?

Pasal 1 (1) huruf b PP RI Nomor 34/2016 Tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah &/Atau Bangunan, & PerIanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah & /Atau bangunan beserta perubahannya menyatakan bahwa, saat terutangnya pajak penghasilan yang bersifat final (seperti jual beli tanah & atau bangunan) adalah pada saat terjadinya perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya.”

Selanjutnya, pasal 1 (3) mengatur, “Penghasilan dari PPJB atas tanah &/ bangunan beserta perubahannya sebagaimana dimaksud pada ayat (1) b adalah penghasilan dari:

a.       Pihak penjual yang namanya tercantum dalam PPJB pada saat pertama kali ditandatangani ; atau

b.       Pihak pembeli yang namanya tercantum dalam PPJB sebelum terjadinya perubahan atau addendum PPJB, atas terjadinya perubahan pihak pembeli dalam PPJB (pengaturan lebih lanjut cek :

a.       Pasal 49 (a) UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat & Pemerintah Daerah;

“Saat terutangnya BPHTB ditetapkan: a. pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli untuk jual beli”.

b.      Pasal 18 (2) huruf a PP 35/2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah & Retribusi Daerah,

“Saat terutang BPHTB ditetapkan pada saat terjadinya perolehan tanah &/atau Bangunan dengan ketentuan pada tanggal dibuat & ditandatanganinya perjanjian PPJB;

BERAPA BESARAN PAJAK YANG HARUS DIBAYARKAN?

Pasal 2 (1) PP 34/2016 mengatur besaran Pph dari pengalihan hak atas tanah & / atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 (1) huruf a adalah sebesar 2.5% atau 1% bergantung kategori pihak yang melakukan pengalihan hak. Pada pasal 2 (2) diatur nilai pengalihan hak atas tanah &/atau bangunan yang harus dibayarkan adalah dari nilai transaksi sesungguhnya yang diterima / telah diterima oleh Pihak yang mengalihkan.

KAPAN PPJB HARUS DIBAYARKAN ?

              Pembayaran pajak harus dilakukan sebelum dilakukan penandatanganan akta, dengan demikian hanya PPJB berbentuk Akta (PP 12/2021) yang diatur wajib membayar pajak sebagaimana pasal berikut :

-          “Pelunasan Pph terutang atas penghasilan dari perubahan PPJB atas tanah &/ atau bangunan sebagaimana dalam Pasal 1 (1) huruf b dilakukan melalui penyetoran sendiri oleh orang pribadi / badan yang merupakan pihak pembeli & namanya tercantum dalam PPJB sebelum terjadinya perubahan / adendum atas PPJB. (Pasal 5 (1) PP 34/2016));

-          Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, kesepakatan / risalah lelang yang tidak memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 (5) & / atau Pasal 3 ayat (6) dikenai sanksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan (Pasal 8 (1) PP 34/2016)

Dari ke-2 pasal di atas, harus tetap cermat pilihan PPJB nya ya rekan-rekan! Jika PPJB bertahap maka pembayaran Pph dapat dilakukan sesuai nilai yang telah dibayarkan dalam setiap tahapannya! Sementara itu, kita tunggu keberlakuan peraturan pelaksana PP 35/2023 mengenai pembayaran BPHTB pada pelaksanaan PPJB ya!

Semoga bermanfaat!