ATURAN TERBARU PAJAK PPJB

Pertanyaan :

-        Saya & suami hendak melakukan pembelian tanah beserta bangunan kavling di Yogyakarta, apa saja ketentuan hukum yang berlaku jika saya hendak membuat PPJB terlebih dahulu karena belum dapat dilakukan AJB? Terima kasih!

Jawaban :

PPJB merupakan kepanjangan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Perjanjian ini kerap digunakan sebagai opsi apabila Akta Jual Beli di hadapan PPAT belum dapat dilaksanakan pada saat itu juga. Selain kepanjangan dari PPJB, pengertian PPJB dapat kita temukan dalam beberapa peraturan, diantaranya sbb :   

PENGERTIAN PPJB

1.      Peralihan hak atas tanah yang terjadi setelah pembeli  lunas membayar harga tanah & menguasai obyek jual beli dengan iktikad baik (Lampiran SEMA 4/2016)

2.     Kesepakatan jual beli antara para pihak dapat berupa surat PPJB, surat pemesanan unit, kuitansi pembayaran uang muka atau bentuk kesepakatan lainnya antara pihak penjual atau bermaksud menjual dengan pihak pembeli atau bermaksud membeli tanah & atau bangunan (PMK 261/2016 Pasal 1 (3))

3.     Kesepakatan antara pelaku pembangunan & setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rusun yang dapat dilakukan oleh pelaku Pembangunan sebelum Pembangunan untuk Rusun/dalam proses Pembangunan untuk rumah Tunggal & rumah deret yang dibuat di hadapan Notaris” (Pasal 1 (11) PP 12/2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14/2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan & Kawasan Permukiman).

SIAPA SAJA YANG DIKENAKAN PAJAK DALAM PPJB ?

Pasal 1 (3) PP RI Nomor 34/2016 menyatakan, “Penghasilan dari PPJB atas tanah &/ bangunan beserta perubahannya sebagaimana dimaksud pada ayat (1) b adalah penghasilan dari: a) Pihak penjual yang namanya tercantum dalam PPJB pada saat pertama kali ditandatangani ; atau b) Pihak pembeli yang namanya tercantum dalam PPJB sebelum terjadinya perubahan atau addendum PPJB, atas terjadinya perubahan pihak pembeli dalam PPJB.

Pajak yang dikenakan bagi penjual disebut Pajak Penghasilan atau disebut Pph, sedangkan pajak bagi pembeli disebut Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan atau disingkat BPHTB.

APA SAJA PAJAK TERHUTANG KETIKA PPJB ?

Bunyi undang-Undang dan peraturan pelaksana mengatur bahwa, pada saat dilakukan PPJB para pihak wajib membayarkan terlebih dahulu Pph & BPHTB dari sejumlah uang yang telah dibayarkan. Besaran PPh adalah 2.5% atau 1% bergantung kategori pihak yang melakukan pengalihan hak (Pasal 2 (1) PP 34/2016). Besaran tarif tersebut dikalikan dengan nilai uang yang telah diterima pada saat PPJB.

Selain PPh, tarif BPHTB ditetapkan sebesar 5% dengan rumus Nilai Transaksi – NPOTPK X 5%. Tidak jauh berbeda dengan Pph, besaran nilai transaksi yang harus dibayarkan ketika PPJB adalah dari besaran uang yang telah dibayarkan pada saat PPJB.

KAPAN PAJAK HARUS DIBAYAR JIKA MEMBUAT PPJB ?

Baik PPh maupun BPTHB, wajib dibayar  pada saat terjadinya PPJB atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya (ketentuan Pph termuat pada Pasal 1 (1) huruf b PP RI Nomor 34/2016 Tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah & Atau Bangunan & PPJB Atas Tanah & Atau bangunan beserta perubahannya.

Pengaturan BPHTB termuat dalam Pasal 18 (2)  huruf PP 35/2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah & Retribusi Daerah, “Saat terutang BPHTB ditetapkan pada saat terjadinya perolehan tanah &/atau Bangunan dengan ketentuan pada tanggal dibuat & ditandatanganinya perjanjian PPJB”, dan bunyi Pasal 49 (a) UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat & Pemerintah Daerah; “Saat terutangnya BPHTB ditetapkan: pada tanggal dibuat & ditandatanganinya PPJB untuk jual beli”.

 

KAPAN PPJB HARUS DIBAYARKAN ?

Pembayaran pajak harus dilakukan sebelum dilakukan penandatanganan akta dan atau pada saat penandatanganan akta, namun hanya PPJB yang dibuat dalam bentuk akta Notariil yang wajib dibayarkan pajaknya. Ketentuan tersebut dapat kita cermati pada ketentuan PP 12/2021

Pembayaran Pph/BPHTB atas PPJB atau pelunasan PPh/BPHTB terutang dapat dilakukan melalui penyetoran sendiri oleh orang pribadi / badan yang merupakan pihak & namanya tercantum dalam PPJB sebelum terjadinya perubahan / adendum atas PPJB. (Pasal 5 (1) PP 34/2016).

APA SANKSI JIKA PAJAK TIDAK DIBAYARKAN?

Pasal 8 (1) PP 34/2016 menentukan bahwa, Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, kesepakatan atau risalah lelang yang tidak memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 (5) & atau Pasal 3 ayat (6) dikenai sanksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Semoga dapat menjawab pertanyaan rekan-rekan. Semoga bermanfaat!

DASAR HUKUM

a.     PP 35/2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah & Retribusi Daerah, “Saat terutang BPHTB ditetapkan pada saat terjadinya perolehan tanah &/atau Bangunan

b.     UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat & Pemerintah Daerah

c.     PP 34/2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah & Atau Bangunan & PPJB Atas Tanah & Atau bangunan beserta perubahannya