BOLEHKAH MEMBUAT PERJANJIAN JUAL BELI DENGAN HAK MEMBELI KEMBALI?

Pertanyaan :

-       Saya hendak membeli tanah di dekat tempat tinggal saya. karena tetangga sedang membutuhkan uang mereka menjualnya kepada tetangga terdekat dengan catatan jika mereka telah memiliki  uang diperbolehkan untuk membelinya Kembali. Bolehkah perjanjian semacam itu dibuat ? terima kasih,  

Jawaban :

          Secara hukum, jual beli dengan hak membeli dapat kita temukan pengaturannya dalam hukum islam (bai' al-wafa), maupun hukum perdata.  Dalam hukum perdata, ketentuannya dapat kita baca pada Pasal 1519-1532 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Ketentuan tersebut termuat dalam buku III, Bagian IV, Titel V.

Pasal 1519 KUHPerdata memberikan pengertian hak membeli kembali sebagai berikut: “Kekuasaan untuk membeli kembali barang yang telah dijual, timbul karena suatu perjanjian, yang tetap memberi hak kepada penjual untuk mengambil kembali barang yang dijualnya dengan mengembalikan uang harga pembelian asal dan memberikan penggantian yang disebut dalam Pasal 1532.”

Apa saja uang penggantian yang diatur dalam Pasal 1532 KUHPerdata tsb ?

“Penjual yang menggunakan perjanjian membeli tidak saja wajib mengembalikan seluruh uang harga pembelian semula melainkan juga mengganti semua biaya menurut hukum, yang telah dikeluarkan waktu menyelenggarakan pembelian serta penyerahannya, begitu pula biaya yang perlu untuk pembetulan-pembetulan dan biaya yang menyebabkan barang yang dijual bertambah harganya, yaitu sejumlah tambahannya itu…”

Berapa lama jangka waktu hak membeli kembali dapat dibuat ? Pasal 1520 KUHPerdata) menyatakan, Hak membeli Kembali tersebut dilaksanakan paling lama 5 (lima) tahun saja dan tidak dapat diperpanjang lebih lama lagi. Sehingga apabila tidak dilaksanakan pembeli tetap menjadi pemilik barang yang telah dibelinya.

Dalam hukum adat tidak dikenal jual beli dengan hak membeli kembali. Namun terdapat istilah lain yang mendekat yakni jual gadai atau penggadaian tanah. Jual gadai Menurut Prof. Van Dijk dalam bukunya yang berjudul Pengantar Hukum Adat Indonesia, (Bandung: Mandar Maju, 2006, hlm 81) adalah perpindahan tanah dengan pembayaran sejumlah uang, yang dibayar secara tunai, dan orang yang memindahkan hak tanah (si pembeli gadai atau yang menggadaikan) dapat memperoleh kembali tanah, jika ia membayar kembali kepada yang mendapatkan tanah uang sebanyak yang telah diterimanya dahulu.

Menurut Prof. Van Dijk masih dalam halaman yang sama, dalam jual gadai, terdapat 1 (satu) pengecualian yang diperbolehkan kepada pemegang gadai, yakni tidak diperbolehkan menjual tanah dan tidak diperbolehkan menyewakan obyek untuk lebih dari satu musim lamanya (jual tahunan). Selain hal tersebut, pemegang gadai memperoleh hak untuk menarik segala manfaat yang timbul dari obyek jual gadai.

Dalam Sejarah, Lembaga jual beli dengan hak membeli kembali diciptakan dengan harapan pihak yang secara terpaksa menjual harta bendanya dapat membeli kembali hak kepemilikan barang tersebut dengan sejumlah uang Ganti rugi dan waktu tertentu. Namun, Lembaga tersebut banyak disalahgunakan oleh masyarakat yakni untuk menyamarkan perjanjian utang piutang / pinjam meminjam sehingga risiko dan permasalahan seiring waktu semakin bertambah.

Selain itu, ketiadaan batas waktu yang jelas dan harga yang berlaku dalam praktek tidak memungkinkan lembaga tersebut dijalankan dengan tanpa masalah. Selain itu, Masyarakat perlu mengetahui bahwa sistem jual beli yang dijadikan acuan dalam hukum Indonesia Adalah Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5/1960 yang menganut sistem terang tunai dan tidak mengatur adanya jual beli dengan hak membeli Kembali, sehingga Lembaga tersebut tidak dikenali dalam sistem hukum agraria kita. Kita patut berhati-hati dalam mencermati hukum.

Beberapa yurisprudensi yang membatalkan jual beli dengan hak membeli kembali adalah sbb :

1.    Putusan MA RI 381 K/PDT/1986 & Yurisprudensi MA RI 3597 K/PDT/1985

Jual beli tanah dengan hak membeli kembali tidak dikenal dalam hukum adat. Sedangkan UU Pokok Agraria (UUPA) dikuasai oleh hukum adat, dan hukum adat tidak mengenal bentuk jual beli dengan hak membeli kembali.

2.    Putusan MA RI 78 PK/Pdt/1984 tanggal 9 April 1987 jo. Putusan MA RI 2650 K/Sip/1982 tanggal 20-09-1983 jo. Putusan PT DI Yogyakarta 86/1981/Pdt., tanggal 29-01-1982

Perjanjian dibatalkan karena dianggap merupakan perjanjian semu/pura-pura
Akta notaris yang dibuat dengan materi suatu akta Perjanjian Utang Piutang dan harus dinilai sebagai suatu Perjanjian Utang dengan Jaminan.

3.    Putusan 153 K/PDT/2001

a.    Perjanjian jual beli tanah dengan hak membeli kembali hakikatnya  dipersamakan sama dengan gadai gelap/bank gelap, yang keduanya ilegal;

b.    MA RI menganggap Perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali adalah batal demi hukum, karena semenjak berlakunya UUPA No. 5/1960 telah ditentukan bahwa Hukum Agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah berdasarkan hukum adat.

4.    Putusan 3191 K/Pdt/2016 tanggal 16-02-2017.

a.     Bahwa lembaga jual beli dengan hak membeli kembali sudah dihapus, sehingga jual beli dengan hak membeli kembali tidak dapat diterapkan;

Semoga bermanfaat!