KAPAN BERAKHIRNYA SURAT KUASA MENJUAL ?

Apa yang dimaksud dengan kuasa menjual ?

Bab mengenai pemberian kuasa termuat dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Bab XVI tentang Pemberian kuasa pasal 1792 s.d 1819.  Pasal 1792 menyatakan bahwa; “Pemberian kuasa ialah suatu persetujuan yang berisikan pemberian kekuasaan kepada orang lain yang menerimanya untuk melaksanakan sesuatu atas nama orang yang memberikan kuasa.

Dalam pemberian kuasa akan selalu terdiri dari 3 hal, yakni Pemberi kuasa (lastgever); Penerima Kuasa (lasthebber); dan kuasa untuk melakukan sesuatu. Pemberian  Kuasa dapat diberikan dengan akta umum (1793 KUHPerdata) maupun dengan akta khusus mengenai kuasa tertentu (1795).

Dalam hal pengalihan atas obyek tanah dan bangunan bentuk kuasa yang lazim digunakan adalah kuasa untuk menjual. Kuasa tersebut digunakan apabila pemberi kuasa/pemilik obyek berhalangan hadir pada saat pengalihan hak dikarenakan lokasi obyek berbeda atau sakit atau kepentingan lain, serta karena hal lain yang dibenarkan menurut hukum. Pada intinya pembuatan kuasa bertujuan untuk memudahkan pengalihan hak tanpa harus menghadirkan lagi pemilik obyek.

Kuasa untuk menjual haruslah dibuat secara notariil atau sekurang-kurangnya dilegalisasi di hadapan Notaris. Sifat kuasa untuk menjual sama halnya seperti kuasa pada umumnya, yakni memiliki batas waktu berakhir. 

KAPAN BERAKHIRNYA KUASA MENJUAL ? 

Pengaturan mengenai berakhirnya kuasa menjual diatur lebih lanjut di dalam Pasal 1813 & 1814 KUHPerdata yakni sebagai berikut :

1.    Pemberian kuasa berakhir:

2.    Ditariknya kembali kuasanya dari penerima kuasa;

3.    Pemberitahuan penghentian kuasanya oleh pemberi kuasa;

4.    Meninggalnya, pengampuannya atau pailitnya pemberi kuasa/penerima kuasa;

5. Kondisional (masing-masing Kantor Pertanahan memberikan jangka waktu yang berbeda. Masa Berlaku di Kabupaten Sleman disepakati selama 5 (lima) tahun sejak ditandatangani akta. setelah lewat batas waktu maka Kuasa Menjual harus diperbaharui. 

Kuasa dalam pengalihan/pemindahan hak atas tanah tidak dapat diberikan secara mutlak. Mutlak disini berarti;

1.    mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali olehpemberi kuasa;

2.    kuasa yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menuruthukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya.

Larangan tersebut termuat dalam Instruksi Mendagri no. 14 tahun 1982yang memerintahkan kepada Seluruh Pejabat-pejabat Agraria untuk melayani penyelesaian statushak atas tanah yang menggunakan Surat Kuasa Mutlak sebagai bahan pembuktian pemindahan hak atas tanah

Atas dasar Instruksi Mendagri tersebut, selain kuasa yang tidak memiliki perjanjian pokok sebagai dasar pembuatannya, kuasa untuk menjual atau kuasa untuk pemindahan hak atas tanah tidak dapat dibuat secara mutlak dan tunduk pada pasal 1813-1815 KUHPerdata mengenai waktu berakhirnya.

Pengecualian bagi larangan tersebut adalah kuasa mutlak diperbolehkan bagi kuasa-kuasa yang merupakan bagian yang tidak dapat terpisahkan atau kuasa yang menjadi satu kesatuan dari perjanjian (integrerend deel) dengan alas hukum yang sah atau kuasa yang diberikan demi kepentingan penerima kuasa agar penerima kuasa tanpa bantuan dari pemberi kuasa (lagi) dapat menjalankan hak-haknya sendiri. (Kumpulan Tulisan Hukum Perdata di Bidang Kenotariatan, Cetakan Kedua, Dr. Herlien Budiono, , PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2008, hlm. 6)

Termasuk dalam pengecualian tersebut misalnya pemberian kuasa menjual jual beli yang telah diatur dalam Pengikatan Jual Beli atau Perjanjian Kerjasama Untuk Membangun Proyek Perumahan.

CONTOH KASUS :

A beralamat di Jakarta membeli tanah secara lunas kepada B dengan obyek berlokasi di Yogyakarta. Oleh karena  B sebagai penjual bekerja di luar negeri, dan tidak dapat sering berkoordinasi dengan A sebagai pembeli, dengan keadaan ini A memiliki keterbatasan waktu untuk melakukan balik nama/pengalihan hak atas tanah.

Untuk memudahkan pengurusannya, maka dibuat Surat Kuasa Menjual. Kuasa yang dibuat tersebut berfungsi agar ketika sudah siap dilakukan penandatanganan, pihak penjual atau pembeli dapat diwakilkan pihak lain yang waktunya lebih fleksibel. Semoga bermanfaat !

 Kontributor : Latifa Mustafida