3 KATEGORI PENENTU NILAI PAJAK JUAL BELI

Pertanyaan :

-          Saya membeli tanah di wilayah Bantul dengan harga Rp 100.000.000,- (Seratus juta rupiah), ketika hendak diajukan di sistem diketahui nilai NJOP lebih tinggi dari nilai transaksi yang saya lakukan ? apakah benar nilai tsb dapat menjadi patokan penghitungan pajak ? kategori apa saja yang digunakan ? terima kasih

Jawaban :

Nilai penentu jual beli dan atau proses peralihan hak atas tanah biasanya ditentukan dengan kebijakan peraturan daerah masing-masing. Peraturan tersebut biasanya akan diperbaharui setiap tahunnya menyesuaikan perkembangan ekonomi dan sosial masyarakat di wilayah setempat.  

Secara mudahnya, ada 3 komponen penentu nilai penentuan jual beli yang ditetapkan sebagai NPOP (Nilai perolehan objek pajak). Ketiganya sbb:

1.    NILAI TRANSAKSI

Dasar pengenaan BPHTB jual beli (biasanya) ditentukan dari nilai riil/nilai sesungguhnya dari jual beli yang dilakukan para pihak. Kategori ini diterima dengan syarat apabila nilai transaksi jual beli tidak lebih rendah dari NJOP yang termuat dalam SPPT PBB.

Misalnya saja tuan X melakukan jual beli dengan harga Rp 150 juta, namun dalam NJOP masih tercantum di angka 100jt maka opsi ini masih dimungkinkan untuk dituliskan dalam sistem sebagai opsi pertama untuk mem-validasi kebenaran data dengan menunjukkan kwitansi atas transaksi yang dilakukan, namun diterima atau tidaknya bergantung dari nilai yang ditentukan instansi setempat.

Di wilayah kabupaten Bantul sendiri, pengenaan nilai untuk peralihan hak atas tanah karena hibah dan waris masih diperbolehkan dengan nilai NJOP dan bukan nilai pasar, jadi pemohon dapat langsung melihat penentuan harga dari SPPT PBB terbaru yang dibagikan.

 

2.    NILAI NJOP

Acuan kedua yang digunakan dalam penentuan NPOP jual beli adalah nilai NJOP. NJOP merupakan kepanjangan dari nilai jual obyek pajak, nilai ini termuat dalam SPPT PBB atas hak tanah. Menjawab pertanyaan di atas, NJOP merupakan nilai awal yang digunakan sebagai batas ambang wajar atas permohonan pengajuan pajak. Nilai ini ditentukan oleh Badan Keuangan & Aset Daerah wilayah setempat bergantung kebijakan masing-masing.

Misalnya, jual beli dilakukan di harga 100.000.000,- (Seratus juta rupiah), setelah dicek dengan PBB terbaru, ternyata NJOP atas tanah tersebut berjumlah Rp 250.000.000,- (Dua ratus lima puluh juta rupiah. Nilai mana yang akan digunakan ?

Untuk melindungi nilai transaksi yang terlalu rendah & penurunan nilai tanah secara drastis di suatu wilayah, kategori ini digunakan secara otomatis. Dalam sistem, NJOP yang lebih tinggi digunakan sebagai nilai acuan dan tidak dapat dirubah. Sehingga penentuan nilai pajaknya menggunakan nilai NJOP yang lebih tinggi & bukan nilai transaksi.  

 

3.    NILAI PASAR YANG DITENTUKAN BADAN KEUANGAN & ASET DAERAH

Nilai penentu ketiga adalah nilai yang ditentukan oleh Badan Keuangan & Aset Daerah wilayah setempat. Apabila nilai transaksi yang kalian ajukan sudah berada di atas NJOP, namun oleh BKAD setempat masih dianggap terlalu rendah – biasanya akan terdapat penolakan yang muncul dari sistem dan kalian diharuskan untuk melakukan penyesuaian.

Di setiap daerah akan memiliki sistem evaluasi yang berbeda, namun tidak menutup kemungkinan klarifikasi masih dilakukan secara manual dengan menghadap atau mendatangi kantor BKAD setempat dan menunjukkan bukti-bukti atas transaksi yang dimiliki. Dari nilai yang muncul secara sistem tsb, kalian masih memiliki 2 opsi yang sama besar, yakni diterima dengan nilai sesungguhnya atau nilai yang diberikan oleh BKAD dari peninjauan lokasi.

 

Semoga bermanfaat!