INI YANG DIMAKSUD PEMBELI TANAH YANG BERIKTIKAD BAIK

Dalam melakukan jual beli, hukum mengatur setidaknya pembeli telah bertindak/berlaku sebagai pembeli yang beriktikad baik sehingga tidak dipersalahkan menurut hukum dan telah melakukan upayanya secara maksimal.

Menurut lampiran Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) halaman 3-4 Nomor 4/2016, kategori pembeli beriktikad baik diantaranya:

1.    Pembelian tanah dilakukan dengan tata cara/prosedur & dokumen valid sebagaimana ditentukan dalam peraturan perundang-perundangan;

2.    Pembelian dilakukan dengan harga layak;

3.    Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan sbb :

a.    Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikan;

b.    Tanah/objek yang diperjualbelikan tidak dalam status disita;

c.    Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan;

d.    Telah memperoleh keterangan dari BPN & riwayat hubungan hukum antara tanah dengan pemilik sertipikat (untuk tanah bersertipikat).

Dengan kata lain, pembeli telah menegaskan bahwa, tidak ada cacat hukum pada obyek, atau tidak mengetahui adanya cacat hukum/sengketa pada obyek.

Bagi pembeli yang telah melaksanakan ketentuan di atas, terdapat perlindungan hukum apabila di kemudian hari ditemukan bahwa penjual bukan merupakan pemilik yang sah. Perlindungan tersebut diberikan karena pembeli telah menerapkan/memenuhi unsur kehati-hatian.

Terdapat beberapa putusan Mahkamah Agung yang memberikan perlindungan bagi pembeli yang beritikad baik, diantaranya sebagai berikut:

1.    Putusan MA 1230 K/Sip/1980 (29 Maret 1982)

-       Pembeli tidak mengetahui jika kuasa telah dicabut oleh penjual, dan telah melakukan prosedur lain dengan hati-hati, sehingga dikategorikan sebagai pembeli beriktikad baik. Pembeli dianggap tidak mengetahui cacat hukum pada objek / kewenangan penjual/penerima kuasanya.

2.    Putusan MA RI 3201 K/Pdt/1991 (30 Januari 1996)

-       Mahkamah Agung menegaskan sikap peradilan adalah konsisten melindungi pembeli yang jujur (good faith buyer) agar tercipta kepastian hukum dalam lalu lintas keperdataan & transaksi perdagangan.

3.    Putusan Mahkamah Agung No. 1267 K/Pdt/2012

-       Prinsip perjanjian jual beli oleh pembeli beritikad baik dianggap sah, hak-hak pembeli tsb wajib dilindungi hukum meskipun ada sengketa dengan pihak lain.

4.    Putusan Mahkamah Agung No. 255 K/Sip/1962 & Putusan No. 35 K/Sip/1973

-       Yurisprudensi klasik yang menegaskan pembeli yang memegang alas hak secara sah & beritikad baik harus dilindungi dari gugatan pemilik asal jika transaksi dilakukan secara terbuka & tunai.

5.    Putusan MA No. 5267 K/Pdt/2025

-       Legalitas & keabsahan akta jual beli formal yang dilakukan secara jujur & transparan tanpa adanya cacat kehendak, memberikan kepastian kepemilikan bagi pihak pembeli.

6.    Putusan MA Reg. No. 821 K/Sip/1974

-       Pembeli yang melakukan pembelian barang melalui Lelang resmi Kantor Lelang Negara dikategorikan sebagai pembeli beriktikad baik & haknya mutlak dilindungi undang-undang.

7.    Putusan MA No. 251 K/Sip/1958 (26 Desember 1958)

-       Pembeli yang jujur/beriktikad baik harus dilindungi dari pembatalan transaksi akibat sengketa internal pemilik sebelumnya.

Berikut beberapa contoh putusan yang menunjukkan perlindungan hukum bagi pembeli beriktikad baik. Semoga bermanfaat!

Ingin membeli tanah ? Hubungi kami disini!