PEMBERIAN HAK PAKAI DI ATAS TANAH HAK MILIK BAGI WNA

-          Bisakah tanah hak milik diperjualbelikan atau digunakan oleh WNA yang tinggal di Indonesia dengan bukti kepemilikan sertifikat ? jika ada, bagaimana caranya? Terima kasih

Jawaban :

              Dalam Undang-Undang Nomor 5/1960 tentang Pokok-Pokok Agraria dinyatakan bahwa, yang dapat memiliki hak milik atas tanah hanya WNI (Warga Negara Indonesia), dengan pengaturan tersebut, maka jawaban atas pernyataan di atas adalah WNA tidak dimungkinkan memiliki hak milik atas tanah.

              Akan tetapi terdapat pengecualian bagi WNA yang tinggal di Indonesia untuk dapat memiliki hak atas tanah dalam bentuk lain, yakni HAK PAKAI (HP) DI ATAS TANAH HAK MILIK (HM). WNA yang dimaksud adalah bukan WNI, yang keberadaannya memberi manfaat, melakukan usaha, bekerja / berinvestasi di Indonesia (Pasal 1 (14) PP 18/2021).

Terdapat 2 opsi yang diatur dalam Pasal 4 (1) huruf a, angka 2-3 Permen ATR / Kepala BPN RI Nomor 29 / 2016 yakni,

-          Hak Pakai atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian HP  di atas HM dengan akta PPAT; atau

-          Hak Pakai yang berasal dari perubahan Hak Milik / Hak Guna Bangunan.

Pada artikel kali ini, akan difokuskan pada opsi pertama, yuk simak bersama dalam artikel ini!

PENGERTIAN HAK PAKAI DI ATAS TANAH HAK MILIK

“Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara / tanah milik orang lain, yang memberi wewenang & kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya / dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa / perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa & ketentuan-ketentuan Undang-undang ini (Pasal 41 UUPA)”

              Untuk mendapatkan HP di atas HM harus dilakukan dengan cara membuat akta yang dibuat oleh PPAT. Pemberian Hak Pakai di atas tanah Hak Milik tersebut wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan, dan akan berlaku mengikat pihak ketiga sejak pendaftarannya di BPN wilayah obyek tanah. Atas pemberian HP di atas HM ini dimungkinkan untuk dijaminkan, dibebani hak lain atau dialihkan selama diatur dalam perjanjian dan mendapat izin dari pemilik hak (Pasal 54 (2) PP 40/1996).

              Pemberian HP di atas HM ini dilakukan dengan Batasan a) minimal harga, b) luas bidang tanah, c) jumlah bidang tanah/sarusun, dan d)peruntukan untuk rumah tinggal/hunian (PP 18/2021).

OBYEK HP DI ATAS HM

              Menurut Pasal 21 PP 40/1996, yang dapat menjadi obyek hak pakai adalah tanah negara, tanah hak pengelolaan  & tanah hak milik. Namun bagi WNA perorangan, obyek Hak Pakai yang diperbolehkan dibebani & dibuat di hadapan PPAT hanyalah atas tanah Hak Milik (hak atas tanah lainnya wajib dengan izin/keputusan instansi terkait). Luas obyek yang diperbolehkan dapat dilakukan atas keseluruhan luas obyek, atau hanya sebagian. 

SUBYEK HP DI ATAS HM

              Yang dapat mendapatkan HP di atas HM menurut Pasal 42 UUPA adalah sbb:

1.      WNI;

2.      WNA yang berkedudukan di Indonesia (memiliki izin tinggal);

3.      Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia & berkedudukan di Indonesia;

4.      Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

JANGKA WAKTU HP DI ATAS HM

Pasal 49 PP 40/1996 mengatur jangka waktu Hak Pakai di atas tanah Hak Milik diberikan maksimal 25 tahun  & tidak dapat diperpanjang,  untuk mendapatkan hak pakai yang baru, pemohon harus membuat kembali pemberian Hak Pakai Baru yang dituangkan dalam akta baru yang dibuat oleh PPAT dan didaftarkan seperti permohonan awal. 

Berbeda dengan bunyi pasal tersebut, pada  PP 29/2016 Pasal 7 (1) & (2) menyatakan bahwa rumah tinggal di atas hak pakai yang berasal dari hak milik diberikan maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun. 

PAJAK YANG WAJIB DIBAYAR

              Sama seperti proses jual beli dan hibah kepada orang lain yang tidak ada hubungan darah, pajak yang dikenakan dalam proses pemberian HGB/HP di atas tanah hak milik besarannya sebagai berikut :

a.       BPHTB (Pajak penerima hak) tergantung kebijakan masing-masing daerah, di Kabupaten Sleman & Bantul ketentuan pajaknya adalah 5%;

b.      PPh (Pajak Pihak yang mengalihkan ditentukan sebesar 2.5% .

AKTA HAK PAKAI DI ATAS HAK MILIK

Contoh akta mengenai pemberian hak pakai di atas hak milik dapat kalian temukan dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 08/2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah pada menu PEMBERIAN HAK GUNA BANGUNAN/HAK PAKAI DI ATAS HAK MILIK.

Karena pemberian HP di atas HM didasari dari suatu perjanjian, di dalam akta pemberian hak pakai di atas hak milik terdapat beberapa contoh klausul yang termuat yang memuat ketentuan-ketentuan  umum, namun tidak terbatas hanya pada ketentuan tersebut. Pemohon dapat menambahkan point lain asal tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

DASAR HUKUM

1.      Undang-Undang Nomor 5/1960 tentang Pokok-Pokok Agraria

2.      PP 40/1996 tentang HGU, HGB & Hak Atas Tanah;

3.      Peraturan Menteri Agraria & Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 08/2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 / 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 / 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

4.      Peraturan Menteri Agraria & Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 29 / 2016 Tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, Atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal / Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia;

5.      PP 34/2016 Tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/Atau Bangunan, & PPJB Atas Tanah dan/Atau Bangunan Beserta Perubahannya;

6.      PP 18 / 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, & Pendaftaran Tanah

Semoga bermanfaat!